Hipoteca de 180.000 EUR a 25 años: fija vs mixta

Escenario de partida

Queremos financiar 180.000 EUR a 25 años. Comparamos dos ofertas simplificadas:

• Oferta fija: TIN del 2,85% durante todo el plazo, sin comisión de apertura.
• Oferta mixta: 2,20% fijo durante 5 años y después Euríbor + 0,75%, también sin apertura.

Para no engañarnos, usamos el mismo capital, el mismo plazo y unos gastos equivalentes. La variable que marca la diferencia es el comportamiento de la fase posterior de la mixta.

Qué ventaja ofrece la mixta al inicio

La mixta suele entrar mejor por dos razones. La primera es psicológica: el tipo del tramo inicial parece claramente más bajo. La segunda es operativa: durante esos primeros años la cuota puede ser inferior a la de la fija y eso alivia el presupuesto del arranque.

Si estás comprando vivienda y esperas una fase inicial con más gasto de mudanza, mobiliario o adaptación, esa diferencia de cuota puede tener peso real.

Dónde aparece la incertidumbre

El problema no está en los cinco primeros años, sino en lo que llega después. La mixta deja de ser comparable con una fija en el momento en que entramos en el tramo variable. Ahí la pregunta relevante es: ¿qué Euríbor consideramos razonable para decidir hoy?

Si el Euríbor medio posterior es moderado, la mixta puede seguir siendo competitiva. Si se mantiene alto durante tiempo, la ventaja del principio puede diluirse muy rápido.

Lectura financiera razonable

Qué haría que la mixta ganase claramente

• que creas razonable un entorno de tipos más benigno a medio plazo
• que esperes amortizar antes de entrar en la fase variable
• que la diferencia de cuota inicial sea especialmente útil para tu presupuesto

En esos escenarios la mixta compra tiempo y flexibilidad. No garantiza ahorro, pero puede ser una apuesta racional si sabes por qué la eliges.

Qué haría que la fija tuviera más sentido

• que tu margen mensual sea justo y no quieras sobresaltos
• que no te convenza asumir un tramo variable dentro de unos años
• que prefieras cerrar hoy una decisión simple y estable

La fija no siempre gana en marketing, pero a menudo gana en tranquilidad. Si la decisión correcta para ti depende de dormir mejor con una cuota conocida, esa tranquilidad tiene valor económico y emocional.

Cómo llevar este caso a Simuloteca

1. Crea una hipoteca fija con 180.000 EUR, 25 años y el TIN correspondiente.
2. Crea una mixta con el mismo capital y plazo, indicando años de tramo fijo, TIN inicial y diferencial posterior.
3. Prueba al menos dos escenarios de Euríbor para el tramo variable.
4. Revisa también qué pasa si amortizas una parte del capital antes del año 6.

Ese último paso es especialmente importante: muchas mixtas mejoran mucho si planeas amortizar pronto. Sin esa hipótesis, el análisis puede quedar incompleto.

Qué detalle suele decidir esta comparación

Cuando una fija y una mixta quedan razonablemente cerca, la decisión suele moverse por una pregunta muy concreta: qué valor le das a eliminar el riesgo futuro. Si tu respuesta es “mucho”, la fija gana terreno incluso aunque la mixta luzca mejor en el tramo inicial.

Si, en cambio, aceptas riesgo posterior porque prevés mejorar ingresos, vender la vivienda, subrogar o amortizar parte del préstamo, la mixta puede convertirse en una opción mucho más defendible. La clave no está solo en el tipo. Está en qué historia financiera crees más probable para ti.