Cómo calcula Simuloteca una hipoteca

1. Sistema de amortización utilizado

La base de cálculo es el sistema francés, que es el esquema más habitual en hipotecas en España. En este sistema la cuota es constante dentro de cada tramo de interés. Al principio pagas una parte mayor de intereses y una parte menor de capital; con el tiempo esa relación se invierte.

En una hipoteca fija, la cuota se mantiene estable durante toda la vida del préstamo salvo que haya amortizaciones anticipadas o cambios contractuales. En una hipoteca variable o mixta, la cuota es estable dentro de cada tramo, pero puede cambiar cuando llega una revisión o cuando empieza la fase variable.

2. Datos mínimos que necesita el simulador

Para generar una simulación coherente, Simuloteca parte al menos de estos campos:

• capital solicitado
• plazo en años
• tipo de hipoteca: fija, variable o mixta
• tipo de interés aplicable en cada tramo
• gastos iniciales y comisiones si quieres reflejar el coste real

A partir de ese núcleo puedes enriquecer la comparación añadiendo vinculaciones, amortizaciones anticipadas y condiciones distintas por oferta.

3. Cómo se calcula la cuota en una hipoteca fija

En una hipoteca fija se transforma el TIN anual en un tipo mensual y se aplica la fórmula del sistema francés. El resultado es una cuota periódica constante para todo el plazo. Por ejemplo, si introduces 200.000 EUR, 25 años y un TIN fijo del 2,80%, el simulador calcula la cuota correspondiente a 300 mensualidades con ese mismo interés.

Después se descompone cada cuota entre intereses y amortización de principal para construir el cuadro de amortización completo y estimar el total de intereses pagados.

4. Cómo se calcula una hipoteca variable

En una hipoteca variable el interés depende de la suma de dos elementos:

• un índice de referencia esperado, que en la práctica suele ser el Euríbor
• un diferencial fijo definido por la oferta

Simuloteca no predice el Euríbor real futuro. En su lugar trabaja con el valor esperado que tú indicas para construir una simulación consistente. Si introduces un Euríbor del 2,40% y un diferencial del 0,60%, el cálculo parte de un tipo del 3,00% para estimar la cuota.

Esto sirve para comparar escenarios, no para prometer que el mercado se comportará así. Por eso conviene probar varios supuestos cuando analizas una variable: un escenario prudente, uno base y otro más optimista.

5. Cómo se calcula una hipoteca mixta

La hipoteca mixta se divide en dos fases:

1. un tramo inicial a tipo fijo durante un número determinado de años
2. un tramo posterior a tipo variable, normalmente Euríbor más diferencial

Simuloteca calcula primero el calendario del tramo fijo y, al llegar al cambio de fase, recalcula la cuota del capital pendiente con las condiciones del tramo variable. El resultado es especialmente útil para comparar mixtas entre sí, porque muchas ofertas se parecen en el marketing, pero cambian mucho en la duración del tramo fijo o en el diferencial posterior.

6. Tratamiento de gastos iniciales y comisiones

El simulador permite incorporar:

• comisión de apertura en porcentaje
• mínimo de comisión de apertura
• tasación
• otros gastos iniciales
• comisiones por amortización parcial o total

Estos importes se suman al coste del préstamo cuando corresponde. Su valor no cambia la cuota base salvo que el usuario lo repercuta manualmente en el capital, pero sí modifica el coste total que asumes por contratar esa oferta. Por eso dos hipotecas con cuota parecida pueden separarse mucho cuando añades una comisión de apertura relevante.

7. Cómo se incorporan las vinculaciones

Las vinculaciones se modelan como productos asociados a la hipoteca con dos variables principales:

• el coste del producto y su periodicidad
• la bonificación de tipo que produce

Eso permite comparar el ahorro financiero por la rebaja de interés con el coste acumulado de seguros, tarjetas o cuentas. La utilidad de este enfoque es clara en casos típicos: una bonificación del 0,30% puede parecer muy atractiva, pero si exige dos seguros caros durante años el resultado global puede empeorar.

La herramienta muestra tanto el coste de las vinculaciones como el efecto de activarlas o desactivarlas en la comparativa.

8. Cómo se calculan las amortizaciones anticipadas

Cuando añades una amortización anticipada, Simuloteca aplica el importe en el momento indicado y recalcula el calendario restante según la opción elegida:

• reducir cuota: mantienes plazo y baja la mensualidad futura
• reducir plazo: mantienes una cuota similar y acortas la vida del préstamo

Si hay comisión de amortización, también se suma al coste correspondiente. Este punto es relevante porque muchas familias comparan ofertas sin pensar que dentro de cinco o siete años podrían amortizar una parte importante. Ese comportamiento cambia el interés total pagado y puede alterar la comparación entre una fija y una mixta, por ejemplo.

9. Cómo se estima la TAE

La TAE que muestra Simuloteca es una estimación basada en los datos que el usuario introduce y en los supuestos de la simulación. La utilidad principal es comparar ofertas dentro de un mismo marco, no sustituir la TAE oficial que figure en la documentación precontractual del banco.

En esa estimación se tienen en cuenta los gastos y elementos introducidos en la simulación, pero hay límites claros: si una vinculación depende de condiciones futuras no modelizadas o si el banco aplica criterios contractuales específicos, el cálculo oficial puede diferir.

Por eso recomendamos usar la TAE de Simuloteca como una señal comparativa y siempre contrastarla con la FEIN y con la información legal de la entidad.

10. Limitaciones importantes

Estas son las limitaciones más relevantes:

• no se modeliza la evolución real futura del Euríbor
• no se verifica si una comisión concreta es legal o comercialmente habitual
• no se sustituyen costes notariales, registrales, fiscales o de compraventa no introducidos por el usuario
• no se analiza tu perfil de riesgo ni tu capacidad de endeudamiento

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